最近很多人都在讨论万科的事，尤其是辛杰突然辞职和那8729亿元的负债，网上也是各种议论。我看到有的人挺担心，有的人表示看好，还有人说这就是房地产行业的一个缩影。我个人觉得吧，这事其实不单单是一个公司换领导，不单是账面数字好不好看，背后牵扯的还有整个房地产行业的走向、投资者的信心和普通人的安稳日子。

先说说辛杰，大家都知道他是去年来的，根本就是“救火队长”。辛杰本人背景硬，履历也漂亮，他来就是为了给万科解决债务问题。结果人刚当了9个月，火还没扑灭就撤了，后面直接由深铁系的黄力平接任。这个变动把大家都弄蒙圈了。“救火队长”救到一半自己走了，房子还敢买吗？万科撑得住吗？那些欠的钱怎么还？

其实这一切得从万科和深圳地铁集团的关系说起。很多人可能还记得六七年前那场“宝万之争”，那时候整个行业都被搅得天翻地覆。最后深铁砸了660多亿，拿下了将近三成股份，一举变成第一大股东，总算把局面稳住了。这之后深铁基本不插手，让万科自己干事。一直到2023年，楼市遇冷、钱荒变严重，万科股债一起暴跌，这时候深铁才真正出手。

辛杰说深铁会支持，有“工具箱”，市场稍微安心了点。但真到今年一季度，万科事业还在往下掉，辛杰接着兼管万科董事长，搞成了双料老板。外界普遍觉得有深铁的背景加上辛杰的能力，这事有得救。但结果说真的，还是太难了。

一方面深铁一直给万科“输血”，光2025年上半年就借出 259亿，低利率，直接解决燃眉之急。比如9月16号刚给了20多亿还债券，这些钱要不是大股东给的，市场上很难找到这么便宜的钱。另一方面辛杰也没有闲着，马上就整改革，让万科总部直接管理16个城市公司，准备降本增效、靠自己挣点血。

但说实话，外部环境实在太差。营收一跌再跌，2024年就砍掉了26%到3400多亿；房地产收入直接一年少了三分之一，净亏损都快500亿了——上市30多年头一回亏这么多。今年上半年更惨，净亏损又砍掉了一百多亿，还每天亏两个亿，这账谁看了都直冒冷汗。最麻烦的钱还不是这些，而是短期负债堆成了山，明年一年到期的有息债就要还1553亿，账面上拿得出手的现金只够还一半都不到。正常经营也在亏钱，连日常运转都要靠卖资产和借钱顶着。

辛杰这时候换人，网上就各种猜测：有人说这是个人原因，有人觉得其实是被动下，毕竟危机没解决，失联传闻也满天飞。情况到底咋样，大多数人也只是猜，但领导一下子换，市场不确定性就一下子上来了。

现在最关键的当然还是那8729亿负债咋收场。万科目前能做的就是一个字：卖！能卖都卖，什么资产都往外甩。像广州那些核心商办都在找下家，而且还要求买家三个月全款，说明资金是真的紧。停车场物流仓库这些也都在清单上了。其实去年债务减少这么多，主要也是卖资产，并不是靠本业回款。

深铁这边说实话也压力不小，自己半年都亏了30多亿，资产负债率都突破60%。今年这259亿输血，已经是拿偏家的钱来兜底了。如果再大规模投进去，深铁自身也会很难，所以这支持能力也是有上限的。

那剩下的就只能靠卖房子自己造血了。房企活下来的核心还是卖房子，希望有回款、还能开发新项目你才能滚着赚钱。现在销售端滞了，什么支持都是救急不是长久。今年上半年卖了690亿，比去年还少了快一半。这个数据不是个好兆头，市场信心决定了后面能不能自我造血。

黄力平接任，这个人其实也很熟悉万科和深铁，之前就做总经理，而且主动放弃薪酬，不拿万科董事酬金，外界就觉得这是来干事不是来捞钱的。这点还挺正能量的。他也说过深铁会全力支持有利于万科发展的事，现在看正是兑现这个承诺的时候。他的优势就是对轨道和安居保障房那套非常懂，现在万科在盘活资产搞精细化也是赶紧保命。之前深铁和万科合作处理红树湾项目收益权，把资源盘活模式搞出来，这路后面大概率继续用。

但说白了，这挑战还是巨大。现在管理架构刚理顺，钱链子没稳住，销售端又低迷，营收日子过得太紧张。黄力平既要维持资金链不爆，又要赶紧把项目卖出去，让回款加速，要是一直卖不出去，亏损越来越大，谁都填不住这个窟窿。

至于很多人关心的“到底还敢不敢买万科的房”，我觉得得两面看。短期内问题不会太严重，毕竟深铁是国资大股东，不会坐看万科倒下引发行业大崩盘。哪怕很难，也会一步一步拖着。这就是“时间换空间”的基本策略，就是用各种方式撑过去，期望市场慢慢回暖。

但长期而言就得看购房者的信心和销售回款了。所有房企的生存逻辑都是这样，一手卖房收回钱，还债扩张再赚钱。没人买房，回款滞了，谁也救不了。万科现在最大的支持不是深铁不是政府，其实就是成千上万愿意买房的人只要给一口活水，她就有机会翻身。

这种行业周期问题，不是不怕，大家也知道楼市调控得厉害，卖不动房子其实是整个行业通病。但万科算是优等生，有那么大体量，背后还有深铁撑着，别的中小房企眼红都来不及。再者房地产链条长，牵扯就业和供应商，真要倒下，影响不止是一家公司，谁都承担不起。

回头看这次换帅，虽然表面上换来换去还是深铁自己人主导，但本质上这就是要国资托底保稳，稳信心。之前深铁投的259亿，不是说这点钱能完全解决问题，而是告诉市场“我们没放弃”。后面黄力平也得直接带着深铁的资源和专业，把万科盘活。

大家比较关心的就是，这些国资支持到底够不够？坦白讲，不可能一口气全顶住。但只要政策上继续放松、也许过上一两年行情能慢慢回暖，万科也有机会稳住阵脚。关键是怎么快速和深铁资源融合，自己的造血模式能不能跑起来。如果一直靠外部补血，那只是续命，不能长久。到最后，企业怎么活下来，还得靠自身运营，核心的还是让大家敢掏钱买房。

总结下来，这事其实反映了三个层面。第一是行业风险真的大，优等生都扛不住，大家更得谨慎；第二是国资是必要的支撑，但不是万能药，企业得自己造血公司才有未来；第三是普通购房者其实是最大的“债主”和“造血者”，信心不能垮。

未来一段时间，我觉得局面会继续反复。一方面还得继续卖资产，给到期债务续命；另一方面深铁也会找办法稳住，至少不能让万科一夜间爆雷。黄力平能不能带队跑起来、销售能不能恢复，还得看看市场对楼市信心和政策环境。大家只要看到万科还能正常销售、项目也在交付，暂时不用太悲观，但买房投资还是得多留一个心眼，毕竟大环境没逆转，等一切明朗，才是稳妥做法。

所以我看万科九死一生，最大考验是未来两三年能不能真迈过这坎。国资能兜底但不是长久法子，公司自己得有本事。大家也都盯着看，无论买房还是投资，跟着优等生一起熬着也算是行业的最后信心底线。

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